Купите недвижимость в Дубае на сумму от AED 2 млн - и вы можете претендовать на 10-летнюю продлеваемую Golden Visa ОАЭ: долгосрочное резидентство для вас, вашего супруга или супруги и детей, без спонсора и без обязанности оставаться трудоустроенным в ОАЭ. В 2026 году правила гибки как никогда, а несколько давних препятствий сняты.
Вот актуальный план действий, шаг за шагом.
Что даёт Golden Visa
- 10 лет резидентства с продлением, пока вы владеете квалифицирующей недвижимостью
- Спонсорство семьи: супруг(а), сыновья любого возраста, незамужние дочери любого возраста и домашний персонал - в отличие от стандартных виз, где для сыновей действует потолок в 25 лет
- Нет минимального срока пребывания для сохранения самой визы - в отличие от стандартной резидентской визы, она не аннулируется после шести месяцев за пределами ОАЭ
- Путь к внутреннему маршруту налогового резидентства через 90 дней (см. нашу статью о налоговом резидентстве ОАЭ)
Порог AED 2 млн: что реально засчитывается в 2026 году
Правило звучит просто - владейте недвижимостью на AED 2 млн, - но именно детали решают, пройдёт ли ваша покупка.
| Вопрос | Ответ в 2026 году |
|---|---|
| Считается ли ипотечная недвижимость? | Да - засчитывается полная стоимость объекта, а не ваш собственный капитал. Квартира за AED 3 млн с ипотекой на AED 2,4 млн подходит. |
| Считается ли офф-план? | Да - от застройщиков, зарегистрированных в RERA, что подтверждается вашим Oqood (зарегистрированным в DLD договором купли-продажи). |
| Нужно ли оплатить 50% стоимости офф-план объекта? | Нет - это требование отменено в феврале 2026 года. График платежей больше не является решающим фактором. |
| Можно ли объединить несколько объектов? | Да. Студия за AED 750 тыс. плюс квартира за AED 1,3 млн (в сумме AED 2,05 млн) подходят. |
| Какая оценка применяется? | Порога AED 2 млн должна достигать оценка DLD на день подачи заявления - а не ваша цена покупки. |
Последняя строка важнее, чем принято думать. Если вы купили за AED 1,9 млн, а рынок вырос, свежая оценка DLD может перенести вас через порог. Верно и обратное: объект, купленный за AED 2,05 млн в дешевеющем здании, может опуститься ниже порога. Прежде чем принимать решение, проверьте, за сколько реально продавались сопоставимые квартиры в здании: наш Explorer показывает зарегистрированные в DLD цены по каждому зданию, а не цены из объявлений.
Процесс шаг за шагом
- Купите квалифицирующую недвижимость. В полной собственности (freehold), на ваше имя (совместно с супругом или супругой - возможно при наличии свидетельства о браке). Сохраните титул (title deed) или Oqood.
- Получите оценку DLD. Подайте заявку через Dubai REST или сервисный центр DLD. Именно этот документ подтверждает стоимость AED 2 млн.
- Подайте заявление через Cube при DLD или каналы ICP/GDRFA. Медицинское обследование, биометрия для Emirates ID, медицинская страховка.
- Получите 10-летнюю визу, затем оформите членов семьи как иждивенцев.
Государственные сборы по «недвижимостному» маршруту составляют около AED 9 400–10 000 (включая сборы DLD); с учётом медтеста, 10-летнего Emirates ID, обязательной медицинской страховки и услуг typing-центра закладывайте примерно AED 10–15 тыс. на взрослого «под ключ» - сверх стандартных расходов по сделке с недвижимостью (4% сбора DLD за передачу права собственности плюс регистрация и агентские).
Типичные ошибки
- Покупка leasehold или в зоне, не относящейся к freehold. Квалифицирует только собственность freehold. Проверяйте зону до подписания.
- Опора на цены из объявлений при оценке. DLD оценивает по зарегистрированным сделкам. Если реальные цены продаж в здании на 10% ниже заявленных, вашу покупку за AED 2,1 млн могут оценить ниже 2 млн.
- Уверенность, что виза - это налоговое резидентство. Это не так. Golden Visa даёт право проживать; налоговое резидентство зависит от дней физического присутствия. Это два отдельных заявления в два разных ведомства.
Где AED 2 млн действительно покупают хорошо
Порог формирует спрос: здания с ценами чуть выше AED 2 млн привлекают «визовых» покупателей, что поддерживает ликвидность. Районы, где за AED 2 млн сегодня можно купить квартиру достойной площади - а не самый маленький лот в премиальной башне, - как правило, предлагают лучшую долгосрочную ценность. Прежде чем выбирать, куда вкладываться, сравните цену за квадратный фут и динамику по всем 263 отслеживаемым районам на наших страницах Communities.
Статья описывает правила по состоянию на июль 2026 года. Визовое регулирование меняется; перед покупкой проверьте актуальные требования в DLD/ICP или у лицензированного консультанта. Это не юридическая и не иммиграционная консультация.