Wer in Dubai Immobilien im Wert von AED 2 Mio. oder mehr kauft, kann sich für ein auf 10 Jahre verlängerbares Golden Visa der VAE (Vereinigte Arabische Emirate) qualifizieren – langfristiges Aufenthaltsrecht für Sie, Ihren Ehepartner und Ihre Kinder, ohne Sponsor und ohne die Pflicht, in den VAE angestellt zu bleiben. 2026 sind die Regeln so flexibel wie nie zuvor, und mehrere langjährige Hürden wurden abgeschafft.
Hier ist der aktuelle Leitfaden, Schritt für Schritt.
Was das Golden Visa Ihnen bietet
- 10 Jahre Aufenthaltsrecht, verlängerbar, solange Sie qualifizierendes Eigentum halten
- Familiennachzug: Ehepartner, Söhne jeden Alters, unverheiratete Töchter jeden Alters sowie Hauspersonal – anders als bei Standardvisa, die Söhne bei 25 Jahren deckeln
- Kein Mindestaufenthalt, um das Visum selbst gültig zu halten – anders als ein reguläres Aufenthaltsvisum erlischt es nicht nach sechs Monaten außerhalb der VAE
- Ein Weg zur 90-Tage-Route der nationalen Steueransässigkeit (siehe unseren Begleitartikel zur Steueransässigkeit in den VAE)
Die AED-2-Mio.-Schwelle: was 2026 tatsächlich zählt
Die Regel klingt simpel – Eigentum im Wert von AED 2 Mio. besitzen –, doch die Details entscheiden, ob Ihr Kauf sich qualifiziert.
| Frage | Antwort 2026 |
|---|---|
| Zählt finanziertes Eigentum? | Ja – es zählt der volle Immobilienwert, nicht Ihr Eigenkapital. Ein Apartment für AED 3 Mio. mit einer Hypothek über AED 2.4 Mio. qualifiziert sich. |
| Zählt Off-Plan? | Ja – von RERA-registrierten Entwicklern, nachgewiesen durch Ihren Oqood (den bei der DLD registrierten Kaufvertrag). |
| Muss ich 50% einer Off-Plan-Immobilie bezahlt haben? | Nein – diese Anforderung wurde im Februar 2026 gestrichen. Der Zahlungsplan ist kein entscheidender Faktor mehr. |
| Kann ich mehrere Immobilien kombinieren? | Ja. Ein Studio für AED 750K plus ein Apartment für AED 1.3 Mio. (zusammen AED 2.05 Mio.) qualifiziert sich. |
| Welche Bewertung gilt? | Die DLD-Bewertung am Tag Ihres Antrags muss AED 2 Mio. erreichen – nicht Ihr Kaufpreis. |
Diese letzte Zeile ist wichtiger, als vielen bewusst ist. Wer für AED 1.9 Mio. gekauft hat und dessen Markt seither gestiegen ist, kann mit einer frischen DLD-Bewertung über die Schwelle kommen. Umgekehrt gilt das Gleiche: Eine für AED 2.05 Mio. gekaufte Immobilie in einem nachgebenden Gebäude kann unter die Schwelle fallen. Prüfen Sie vor der Entscheidung, was vergleichbare Einheiten im Gebäude tatsächlich erzielt haben – unser Explorer zeigt registrierte DLD-Preise pro Gebäude, keine Angebotspreise.
Der Ablauf, Schritt für Schritt
- Qualifizierendes Eigentum kaufen. Freehold, auf den eigenen Namen (gemeinsam mit dem Ehepartner ist mit Heiratsurkunde möglich). Bewahren Sie die Eigentumsurkunde (Title Deed) oder den Oqood auf.
- DLD-Bewertung einholen. Beantragung über Dubai REST oder ein DLD-Servicecenter. Dieses Dokument belegt den Wert von AED 2 Mio.
- Antrag über den Cube der DLD oder die Kanäle von ICP/GDRFA stellen. Medizinischer Eignungstest, Emirates-ID-Biometrie, Krankenversicherung.
- Das 10-Jahres-Visum erhalten und anschließend Familienangehörige als Dependents sponsern.
Die Behördengebühren für die Immobilienroute liegen bei rund AED 9,400–10,000 (inklusive DLD-Gebühren); mit medizinischem Test, 10-Jahres-Emirates-ID, verpflichtender Krankenversicherung und Typing-Center-Kosten sollten Sie insgesamt etwa AED 10K–15K pro Erwachsenem einplanen – zusätzlich zu den üblichen Transaktionskosten des Immobilienkaufs (4% DLD-Übertragungsgebühr plus Registrierungs- und Maklergebühren).
Typische Stolperfallen
- Leasehold oder in einer Nicht-Freehold-Zone kaufen. Nur Freehold-Eigentum qualifiziert sich. Prüfen Sie die Zone, bevor Sie unterschreiben.
- Sich bei der Bewertung auf Angebotspreise verlassen. Die DLD bewertet anhand registrierter Transaktionen. Liegen die tatsächlichen Verkaufspreise im Gebäude 10% unter den Angebotspreisen, kann Ihr Kauf für AED 2.1 Mio. unter 2 Mio. bewertet werden.
- Das Visum mit Steueransässigkeit verwechseln. Das ist es nicht. Das Golden Visa gibt Ihnen das Recht zu residieren; die Steueransässigkeit hängt von den physisch anwesenden Tagen ab. Es sind zwei getrennte Anträge bei zwei getrennten Behörden.
Wo AED 2 Mio. tatsächlich gut angelegt sind
Die Schwelle formt die Nachfrage: Gebäude mit Preisen knapp über AED 2 Mio. ziehen visagetriebene Käufer an, was die Liquidität stützt. Communities, in denen AED 2 Mio. derzeit ein großzügig geschnittenes Apartment kaufen – statt der kleinsten Einheit in einem Premium-Tower –, bieten tendenziell den besseren langfristigen Wert. Vergleichen Sie Preis pro Quadratfuß und Momentum über alle 263 erfassten Communities auf unseren Communities-Seiten, bevor Sie sich festlegen.
Dieser Artikel beschreibt den Regelstand von Juli 2026. Visabestimmungen ändern sich; prüfen Sie die aktuellen Anforderungen vor dem Kauf bei DLD/ICP oder einem lizenzierten Berater. Dies ist keine Rechts- oder Einwanderungsberatung.