在迪拜购买价值 AED 200 万或以上的房产，你就可以申请10 年期可续签的阿联酋黄金签证--为你本人、配偶和子女提供长期居留权，无需担保人，也不要求你在阿联酋保持雇佣关系。2026 年的规则比以往任何时候都更灵活，多项长期存在的障碍已被取消。
以下是当前的操作手册，逐步拆解。
黄金签证能给你什么
- 10 年居留权，只要持有合资格房产即可续签
- 家属担保：配偶、任何年龄的儿子、任何年龄的未婚女儿，以及家政人员--不同于普通签证对儿子设 25 岁上限
- 无最低居留天数要求即可维持签证有效--不同于普通居留签证，它不会因离开阿联酋超过六个月而失效
- 通往90 天国内税务居民路径的通道（参见我们的姊妹篇阿联酋税务居民指南）
AED 200 万门槛：2026 年实际怎么算
规则听起来很简单--拥有价值 AED 200 万的房产--但细节决定你的购买是否合资格。
| 问题 | 2026 年答案 |
|---|---|
| 按揭房产算数吗？ | 算--按房产全额价值计算，而非你的净值。一套 AED 300 万、带 AED 240 万按揭的公寓即合资格。 |
| 期房算数吗？ | 算--须购自 RERA 注册开发商，并以你的 Oqood（DLD 登记的买卖合同）为凭证。 |
| 期房需要付满 50% 吗？ | 不需要--该要求已于 2026 年 2 月取消。 付款进度不再是决定因素。 |
| 可以合并多套房产吗？ | 可以。一套 AED 75 万的单间公寓加一套 AED 130 万的公寓（合计 AED 205 万）即合资格。 |
| 以哪个估值为准？ | 申请当日的 DLD 估值须达到 AED 200 万--而非你的买入价。 |
最后一行比多数人意识到的更重要。如果你以 AED 190 万买入而市场已经上涨，一份新的 DLD 估值就能把你送过线。反之亦然：在一栋价格走弱的楼里以 AED 205 万买入的房产，估值可能跌破门槛。在下定决心之前，先查一查该楼盘可比单元的实际成交价--我们的 Explorer 展示的是按楼盘统计的 DLD 登记价格，而非挂牌价。
分步流程
- 购买合资格房产。 永久产权（freehold），登记在本人名下（凭结婚证可与配偶联名）。保留房产证或 Oqood。
- 获取 DLD 估值。 通过 Dubai REST 或 DLD 服务中心申请。这是证明 AED 200 万价值的文件。
- 通过 DLD 的 Cube 或 ICP/GDRFA 渠道递交申请。 体检、Emirates ID（阿联酋身份证）生物信息采集、医疗保险。
- 领取 10 年签证，随后为家庭成员办理受养人担保。
房产路径的政府费用约为 AED 9,400–10,000（含 DLD 收费）；算上体检、10 年期 Emirates ID、强制医疗保险和打字中心费用，每位成年人的全部预算约为 AED 1 万–1.5 万--这还不包括标准的房产交易成本（4% DLD 过户费，外加登记费和中介费）。
常见失败原因
- 买了租赁产权或非永久产权区域的房产。 只有永久产权才合资格。签约前先核实所在区域。
- 依赖挂牌价来估算价值。 DLD 按登记成交进行估值。如果该楼盘的实际售价比挂牌价低 10%，你以 AED 210 万买入的房产估值可能不足 200 万。
- 误以为签证等于税务居民身份。 并不是。黄金签证给你的是居留权；税务居民身份取决于实际停留天数。这是向两个不同机构提交的两份独立申请。
AED 200 万在哪里买得值
这一门槛塑造了需求：定价略高于 AED 200 万的楼盘会吸引以签证为目的的买家，从而支撑流动性。目前 AED 200 万能买到面积可观的公寓--而非高端塔楼里最小户型--的社区，往往具有更好的长期价值。在决定投向何处之前，请在我们的社区页面比较全部 263 个受跟踪社区的每平方英尺价格与市场走势。
本文所述为截至 2026 年 7 月的规则。签证法规会发生变化；购房前请向 DLD/ICP 或持牌顾问核实最新要求。本文不构成法律或移民建议。