Achetez un bien immobilier d'une valeur de AED 2 millions ou plus à Dubaï et vous pouvez prétendre à un Golden Visa des EAU de 10 ans renouvelable - une résidence de longue durée pour vous, votre conjoint et vos enfants, sans sponsor et sans obligation de rester salarié aux Émirats arabes unis (EAU). En 2026, les règles n'ont jamais été aussi souples, et plusieurs obstacles de longue date ont été levés.
Voici le mode d'emploi actuel, étape par étape.
Ce que le Golden Visa vous apporte
- 10 ans de résidence, renouvelables tant que vous détenez un bien éligible
- Regroupement familial : conjoint, fils sans limite d'âge, filles non mariées sans limite d'âge, et personnel de maison - contrairement aux visas standards, qui plafonnent les fils à 25 ans
- Aucun séjour minimum pour maintenir le visa lui-même - contrairement à un visa de résidence standard, il ne s'éteint pas après six mois passés hors des EAU
- Un accès à la voie de résidence fiscale domestique en 90 jours (voir notre article compagnon sur la résidence fiscale aux EAU)
Le seuil de AED 2M : ce qui compte vraiment en 2026
La règle paraît simple - détenir un bien d'une valeur de AED 2 millions - mais ce sont les détails qui décident si votre achat est éligible.
| Question | Réponse 2026 |
|---|---|
| Un bien hypothéqué compte-t-il ? | Oui - c'est la valeur totale du bien qui compte, pas votre apport. Un appartement à AED 3M avec un crédit de AED 2,4M est éligible. |
| L'off-plan (sur plan) compte-t-il ? | Oui - auprès de promoteurs enregistrés RERA, attesté par votre Oqood (contrat de vente enregistré au DLD). |
| Faut-il avoir payé 50 % d'un bien off-plan ? | Non - cette exigence a été supprimée en février 2026. L'échéancier de paiement n'est plus un critère déterminant. |
| Puis-je cumuler plusieurs biens ? | Oui. Un studio à AED 750K plus un appartement à AED 1,3M (soit AED 2,05M au total) est éligible. |
| Quelle valorisation fait foi ? | La valorisation DLD au jour de votre demande doit atteindre AED 2M - pas votre prix d'achat. |
Cette dernière ligne compte plus qu'on ne le croit. Si vous avez acheté à AED 1,9M et que le marché a monté, une nouvelle valorisation DLD peut vous faire franchir la barre. L'inverse est vrai aussi : un bien acheté AED 2,05M dans un immeuble en repli peut passer sous le seuil. Avant de vous engager, vérifiez à quel prix les lots comparables de l'immeuble se sont réellement vendus - notre Explorer affiche les prix DLD enregistrés par immeuble, pas les prix affichés.
La procédure, étape par étape
- Achetez un bien éligible. En pleine propriété (freehold), à votre nom (l'achat conjoint avec un conjoint est possible avec un acte de mariage). Conservez le titre de propriété ou l'Oqood.
- Obtenez la valorisation DLD. Faites la demande via Dubai REST ou un centre de services DLD. C'est le document qui prouve la valeur de AED 2M.
- Déposez la demande via le canal Cube du DLD ou les canaux ICP/GDRFA. Visite médicale, biométrie Emirates ID, assurance santé.
- Recevez le visa de 10 ans, puis sponsorisez les membres de votre famille en tant que dépendants.
Les frais officiels pour la voie immobilière tournent autour de AED 9 400–10 000 (frais DLD compris) ; avec la visite médicale, l'Emirates ID de 10 ans, l'assurance santé obligatoire et les frais de typing centre, prévoyez environ AED 10K–15K par adulte tout compris - en plus des frais de transaction immobilière classiques (4 % de frais de transfert DLD, plus enregistrement et frais d'agence).
Les erreurs classiques
- Acheter en leasehold ou dans une zone non freehold. Seule la pleine propriété freehold est éligible. Vérifiez la zone avant de signer.
- Se fier aux prix affichés pour la valorisation. Le DLD valorise sur la base des transactions enregistrées. Si les prix de vente réels de l'immeuble sont 10 % sous les prix affichés, votre achat à AED 2,1M peut être valorisé sous les 2M.
- Croire que le visa vaut résidence fiscale. Ce n'est pas le cas. Le Golden Visa donne le droit de résider ; la résidence fiscale dépend des jours de présence physique. Ce sont deux démarches distinctes auprès de deux autorités distinctes.
Là où AED 2M achète vraiment bien
Le seuil façonne la demande : les immeubles dont les prix se situent juste au-dessus de AED 2M attirent les acheteurs motivés par le visa, ce qui soutient la liquidité. Les quartiers où AED 2M achète aujourd'hui un appartement de belle taille - plutôt que le plus petit lot d'une tour premium - offrent en général une meilleure valeur à long terme. Comparez le prix au pied carré et la dynamique des 263 quartiers suivis sur nos pages Communities avant de choisir où vous engager.
Cet article décrit les règles en vigueur en juillet 2026. La réglementation des visas évolue ; vérifiez les exigences actuelles auprès du DLD/de l'ICP ou d'un conseiller agréé avant d'acheter. Ceci n'est pas un conseil juridique ni un conseil en immigration.