المنهجية

كيف نحسب هذه الأرقام

كل رقم في الموقع مستمد من السجلات العلنية الرسمية التي تنشرها دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) عبر منصة Dubai Pulse للبيانات المفتوحة - معاملات البيع المسجلة وعقود الإيجار (Ejari) المسجلة. لا نستخدم أسعار الطلب، ولا الإدراجات، ولا تقديرات الوكلاء.

المصادر ودورة التحديث

نستوعب كل ليلة مجموعتي بيانات المعاملات وعقود الإيجار من DLD، ثم نعيد بناء كل تجميعات الموقع في معاملة واحدة، حتى لا تخلط الصفحات بين البيانات القديمة والجديدة. يعكس تذييل كل صفحة البيانات حتى آخر شهر موجود في المصدر؛ وتنشر DLD نفسها السجلات بتأخير قصير، لذلك يكون الشهر الحالي دائماً جزئياً.

ما الذي يُعتبر عملية بيع

تتضمن إحصائيات المبيعات فقط السجلات التي تصنّفها DLD ضمن مجموعة معاملات „Sales". تُستبعد تسجيلات الرهون والهدايا - قيمها المسجلة لا تعكس سعراً سوقياً. يتبع تقسيم Off-Plan / الجاهز نوع تسجيل DLD (Off-Plan مقابل Existing).

وسيطات، لا متوسطات

لكل مجتمع ونوع عقار وشهر وحالة سوق وسيط حقيقي خاص به، محسوب عبر المعاملات الفردية (المئين الخمسين)، وليس متوسطاً. أما الأرقام التي تجمع عدة مجموعات من هذه - رقم على مستوى المدينة، أو مجتمع بجميع أنواع العقارات - فهي مزيج من تلك الوسيطات مرجّح بعدد المعاملات، وليست وسيطاً واحداً أُعيد حسابه على كل عملية بيع أساسية. سعر القدم المربع يقسم قيمة كل معاملة على مساحتها المسجلة، محوّلة بمعدل 10.764 قدم مربع لكل متر مربع، ويأخذ وسيط تلك النسبة - وتُستثنى المعاملات بلا مساحة مسجلة من أرقام المساحة.

الإيجارات

تأتي أرقام الإيجارات من عقود Ejari المسجلة وتعكس مبالغ العقود السنوية بالدرهم الإماراتي. لا تميّز سجلات الإيجار بين Off-Plan والجاهز، لذلك تُعرض إحصائيات الإيجار دون هذا التمييز.

الأحياء والمباني

الحي هو مشروع DLD الرئيسي عند تسجيله، وإلا فهو اسم منطقة DLD. نطبّع متغيرات التهجئة المعروفة في المصدر (مثل „Arabian Ranches lll") بحيث يتجمع نفس المكان دائماً في صفحة واحدة. تجمع صفحات المباني المعاملات المسجلة باسم ذلك المبنى.

القيود المعروفة

الأشهر ذات المعاملات القليلة تنتج وسائط ذات تشويش - نعرض عدد المعاملات في كل مكان لتتمكن من تقدير حجم العينة. بعض سجلات المصدر تفتقر إلى مساحة أو عدد غرف قابلين للاستخدام وتُستبعد فقط من التفصيلات المتأثرة. تُسجّل صفقات المحافظ الكبيرة كأي بيع آخر وتُدرَج. لا شيء من هذا يعتبر نصيحة استثمارية؛ إنه ملخص أمين للسجل العلني.

هل لديك أسئلة عن البيانات؟ اعرف المزيد عن Heart Homes أو ابدأ من دليل الأحياء.