Каждое объявление о недвижимости в Дубае указывает доходность, и почти каждая цифра приукрашена. Обычно это валовая доходность от цены предложения - до расходов, до простоев и относительно арендной ставки, которую, возможно, никто не подпишет. Читать доходность правильно - значит пересчитывать её из того, что арендаторы реально платят, а владельцы реально тратят. Вот как это делает аналитик.
Валовая и чистая: два разных числа
- Валовая доходность - это годовая аренда, делённая на цену покупки. Маркетинговая цифра: простая, сравнимая и всегда оптимистичная.
- Чистая доходность - это то, что остаётся после всех расходов на владение, делённое на полную стоимость приобретения (цена плюс 4% пошлины DLD за переход права, ~2% комиссии агентства и сборы за регистрацию).
Разрыв между ними в Дубае обычно составляет 2–3 процентных пункта. Район с заявленными 7% валовой доходности часто даёт около 4,5–5% чистой. Сравнивая Дубай с другими рынками, сравнивайте чистую с чистой - во многих городах цифру считают так же, как посчитал бы ваш банк.
Что съедает валовую доходность в Дубае
- Сервисные сборы. Их платит владелец, из расчёта на квадратный фут, и они очень сильно различаются между зданиями. Обычно это самая крупная статья вычета - механику мы разобрали в статье Сервисные сборы в Дубае: разбор.
- Простои между арендаторами. Даже на сильном рынке закладывайте несколько недель между съёмщиками раз в год-два. Ротация также приносит расходы на покраску и повторную сдачу.
- Обслуживание. Владелец несёт конструктивные ремонты и технику; один кондиционер в этом климате - регулярный счёт.
- Агентские и Ejari. Каждый новый договор или продление - это комиссия агентства и регистрация Ejari. Суммы скромные, но с ротацией они накапливаются.
- Меблировка. Меблированные квартиры сдаются дороже, но мебель быстро изнашивается, а меблированные аренды меняются чаще.
Полный перечень расходов аренды разобран в статье Аренда в Дубае в 2026 году - большинство этих пунктов проблема владельца, а не арендатора.
Почему доходность по ценам предложения завышает реальность
Объявления на порталах показывают, что продавцы и арендодатели надеются получить. Запрашиваемая аренда выше подписанной, цена предложения выше цены сделки, и обе ошибки раздувают заявленную доходность в одну сторону. Поэтому этот сайт не считает доходность по объявлениям. Наши цифры построены на зарегистрированных договорах аренды и зарегистрированных сделках - на том, что реально сменило владельца и записано в Dubai Land Department. Смотрите актуальные уровни аренды и цен по любому району на страницах Communities или сортируйте и сравнивайте их в Explorer.
Доходность зависит от размера квартиры и района
Маленькие квартиры почти всегда доходнее. Студии и однокомнатные дают более высокую аренду за квадратный фут, чем двух- и трёхкомнатные в том же здании, потому что пул арендаторов для небольших площадей - молодые специалисты, новоприбывшие - самая глубокая часть рынка. Большие квартиры и виллы обменивают арендную доходность на метраж, семейных арендаторов и более длинные договоры.
Район не менее важен. Сложившиеся районы апартаментов в средней части города со стабильным спросом обычно обгоняют по доходности престижные адреса на набережной, где вы платите премию за вид, а не за доход. Это структурная закономерность, а не сезонная - она видна договор за договором в зарегистрированных данных.
Ловушка погони за самой высокой рекламной доходностью
Квартира с максимальной доходностью в любом рейтинге обычно несёт скрытые дисконты:
- Ликвидность. Доходная студия в слабой локации может быть трудна для перепродажи - по любой цене. Доходность, из которой нельзя выйти, не является доходом.
- Качество и стабильность арендаторов. Самая дешёвая аренда привлекает самых чувствительных к цене арендаторов - выше риск просрочек, ротации и простоев.
- Компромисс с ростом капитала. Исторически самый сильный рост цен сидит в престижных районах с более низкой доходностью. 5% доходности с уверенным ростом цены могут обогнать 9% на стагнирующем активе за несколько лет.
Читайте доходность как одну строку в вашем андеррайтинге - рядом с сервисными сборами, простоями и глубиной перепродажи. Зарегистрированные данные на Communities - отправная точка этого чтения.