Jedes Immobilieninserat in Dubai nennt eine Rendite, und fast jede ist geschönt. Die Zahl ist meist eine Bruttorendite auf einen Angebotspreis - vor Kosten, vor Leerstand und gegenüber einer Miete, die möglicherweise niemand tatsächlich unterschreibt. Renditen richtig zu lesen heißt, die Zahl aus dem neu zu berechnen, was Mieter wirklich zahlen und Eigentümer wirklich ausgeben. So geht ein Analyst vor.
Brutto oder netto: zwei verschiedene Zahlen
- Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ist die Marketingzahl - einfach, vergleichbar und immer optimistisch.
- Nettorendite ist das, was nach allen Kosten des Eigentums übrig bleibt, geteilt durch die gesamten Erwerbskosten (Preis plus 4 % DLD-Transfergebühr, ~2 % Maklerprovision und Registrierungsgebühren).
Die Differenz zwischen beiden liegt in Dubai typischerweise bei 2–3 Prozentpunkten. Ein Stadtteil mit 7 % brutto liefert oft nur rund 4,5–5 % netto. Wenn Sie Dubai mit anderen Märkten vergleichen, vergleichen Sie netto mit netto - viele Städte nennen die Zahl so, wie Ihre Bank sie rechnen würde.
Was die Bruttorendite in Dubai schmälert
- Service Charges. Vom Eigentümer gezahlt, pro Quadratfuß und von Gebäude zu Gebäude extrem unterschiedlich. Meist der größte Abzug - die Mechanik haben wir in Dubai Service Charges erklärt aufgeschlüsselt.
- Leerstand. Selbst in einem starken Markt sollten Sie alle ein bis zwei Jahre einige Wochen zwischen zwei Mietern einplanen. Fluktuation bringt außerdem Malerarbeiten und Wiedervermietungskosten mit sich.
- Instandhaltung. Der Eigentümer trägt strukturelle Reparaturen und Geräte; allein die Klimaanlage ist in diesem Klima eine wiederkehrende Rechnung.
- Makler- und Ejari-Kosten. Jeder neue Mietvertrag oder jede Verlängerung bringt Maklerprovision und Ejari-Registrierung mit sich - pro Vorgang bescheiden, aber sie summieren sich mit der Fluktuation.
- Möblierung. Möblierte Einheiten erzielen höhere Mieten, doch Möbel verlieren schnell an Wert und möblierte Mietverhältnisse wechseln häufiger.
Der komplette Kostenstapel eines Mietverhältnisses ist in Mieten in Dubai 2026 aufgeschlüsselt - die meisten dieser Posten sind das Problem des Eigentümers, nicht des Mieters.
Warum Renditen auf Angebotspreise die Realität überzeichnen
Portal-Inserate zeigen, was Verkäufer und Vermieter zu bekommen hoffen. Angebotsmieten liegen über den unterschriebenen Mieten, Angebotspreise über den gehandelten Preisen, und beide Verzerrungen treiben die ausgewiesene Rendite in dieselbe Richtung. Deshalb berechnet diese Seite Renditen nicht aus Inseraten. Unsere Zahlen beruhen auf registrierten Mietverträgen und registrierten Verkäufen - was tatsächlich den Besitzer wechselte, festgehalten beim Dubai Land Department. Prüfen Sie die aktuellen Miet- und Preisniveaus jedes Stadtteils auf den Communities-Seiten, oder sortieren und vergleichen Sie sie im Explorer.
Rendite variiert nach Wohnungsgröße und Stadtteil
Kleinere Einheiten rentieren fast immer besser. Studios und Einzimmerwohnungen erzielen eine höhere Miete pro Quadratfuß als Zwei- und Dreizimmerwohnungen im selben Gebäude, weil der Mieterpool für kleine Einheiten - junge Berufstätige, Neuankömmlinge - der tiefste Teil des Marktes ist. Größere Wohnungen und Villen tauschen Mietrendite gegen Fläche, Familien als Mieter und längere Mietverhältnisse.
Der Stadtteil zählt ebenso. Etablierte Apartmentviertel in der Stadtmitte mit stetiger Mieternachfrage übertrumpfen in der Rendite tendenziell prestigeträchtige Adressen am Wasser, wo Sie eine Prämie für den Ausblick statt für das Einkommen zahlen. Das ist ein strukturelles Muster, kein saisonales - es zeigt sich Vertrag für Vertrag in den registrierten Daten.
Die Falle, der höchsten Schaufensterrendite hinterherzujagen
Die renditestärkste Einheit einer jeden Rangliste birgt meist versteckte Abschläge:
- Liquidität. Ein renditestarkes Studio in schwacher Lage kann schwer wieder zu verkaufen sein - zu jedem Preis. Eine Rendite, aus der man nicht aussteigen kann, ist kein Ertrag.
- Mietqualität und -stabilität. Die billigsten Mieten ziehen die preissensibelsten Mieter an - mehr Zahlungsausfallrisiko, mehr Fluktuation, mehr Leerstand.
- Der Trade-off mit der Wertsteigerung. Die stärkste Preissteigerung sitzt historisch in den Prime-Lagen mit niedrigerer Rendite. 5 % Rendite mit solider Wertsteigerung können 9 % Rendite auf einen stagnierenden Vermögenswert innerhalb weniger Jahre schlagen.
Lesen Sie die Rendite als eine Zeile Ihrer Kalkulation, neben Service Charges, Leerstand und Wiederverkaufstiefe. Die registrierten Daten auf Communities sind der Ausgangspunkt dieser Lektüre.