迪拜几乎每家银行都向外籍人士放贷，但具体机制因您是否持有阿联酋居留签证、还是从海外购买而有很大差别。这个过程奖励有准备的人：那些损失定金的买家，通常是在不知道银行实际会批多少贷款之前就签了购房协议。以下按实际发生的顺序，讲清楚融资的真实运作方式。
先做预审批，再看房
预审批（pre-approval）是银行基于您的收入（而非某套具体房产）出具的书面贷款额度确认。在认真找房之前先拿到它：
- 预审批通常有 60–90 天有效期，在看房期间锁定您的预算。
- 居民需提供护照、签证和 Emirates ID、薪资证明，以及约六个月的银行流水和工资单。
- 非居民面对的愿意放贷的银行更少、材料更繁重、条件更严格--要做好在本国证明收入的准备。
- 预审批同样是对您的保护：签署 Form F（MOU）时支付的 10% 定金，一旦融资失败就面临风险。
能贷多少：LTV 上限与 50% 规则
有两条相互独立的限制，以更严格的那条为准。
- 贷款成数（LTV）。 外籍居民购买首套住房，房价 500 万迪拉姆以内最高可贷 80%，超过部分为 75%。二套房和投资物业的上限更低。非居民能贷到的明显更少--通常只有 50–60%--所以非居民买家应按约一半房价自备现金来规划。
- 债务负担率（DBR）。 您每月的全部债务还款--新房贷加上车贷、信用卡等一切--不得超过月收入的 50%。这是硬性监管上限，不是银行的内部指引。
- 估值。 如果银行估值低于成交价，LTV 按估值计算。高于估值的部分，差额要自掏腰包。
首付之外的费用
| 项目 | 典型费用 |
|---|---|
| 银行安排费 | 约为贷款额的 1% |
| 房产估值费 | 2,500–3,500 迪拉姆 |
| 抵押登记费（DLD） | 贷款额的 0.25%，外加少量行政费 |
| 人寿/房产保险 | 多数银行要求，个案定价 |
这些费用是在所有买家都要支付的购房成本--4% 的 DLD 过户费和约 2% 的中介佣金--之外的，而这些购房成本一般不能并入贷款。首付加费用，即使贷到 80%，通常也意味着要拿出房价的 25–30% 现金。
固定利率还是浮动利率，以及提前还款
迪拜的大多数房贷先提供一到五年的固定利率，之后转为浮动利率--通常是基准利率加银行利差。比较时要看转浮后的利率，而不只是宣传的固定利率：第一年最便宜的银行，往往不是整个贷款期最便宜的。如果您计划提前还款或转贷，请注意提前还款违约金受监管上限约束，为未偿余额的 1%（最高 10,000 迪拉姆）--低到足以让利率变动时转贷成为现实可行的策略，而不是陷阱。
实际时间线
购买带贷款的现房，从报价被接受到拿到钥匙，大致需要四到八周：
- 预审批（几天到两周，取决于材料）。
- 报价被接受，签署 Form F，支付 10% 定金。
- 银行估值与最终审批--一到两周。
- 开发商出具 NOC，确认无拖欠物业费。
- 在 DLD trustee 办公室完成过户，抵押权登记在产权名下，银行直接向卖方付款。
延误几乎总是出在文书上--NOC 或最终审批的材料--而不是过户当天。
有房贷并不妨碍更大的计划
买家经常搞错两件事。第一，有按揭的房产仍可计入阿联酋黄金签证：关键在于您已支付的自有资金达到 200 万迪拉姆门槛，并取得银行的无异议函--参见我们的黄金签证指南。第二，杠杆会双向改变买租账：融资成本和费用会移动盈亏平衡点，我们在《迪拜买房 vs 租房》中做过测算。确定了真实预算后，可在我们的 Communities 页面按注册成交数据对照预算能买到什么，或在 Explorer 中按价格给全城排序。