Fast jede Bank in Dubai vergibt Kredite an Expats, aber die Mechanik unterscheidet sich deutlich danach, ob Sie ein Residence Visa der VAE besitzen oder aus dem Ausland kaufen. Der Prozess belohnt Vorbereitung: Käufer, die ihre Anzahlung verlieren, haben meist einen Kaufvertrag unterschrieben, bevor sie wussten, was eine Bank ihnen tatsächlich leihen würde. So funktioniert die Finanzierung wirklich - in der Reihenfolge, in der sie abläuft.
Beginnen Sie mit dem Pre-Approval, nicht mit der Immobilie
Das Pre-Approval ist die schriftliche Zusage der Bank, wie viel sie Ihnen leiht - auf Basis Ihres Einkommens, nicht einer konkreten Immobilie. Holen Sie es ein, bevor Sie ernsthaft suchen:
- Es gilt typischerweise 60–90 Tage und rahmt Ihr Budget während der Besichtigungen.
- Residenten benötigen Pass, Visum und Emirates ID, eine Gehaltsbescheinigung sowie rund sechs Monate Kontoauszüge und Gehaltsabrechnungen.
- Nichtresidenten stehen vor einer kürzeren Liste bereitwilliger Banken, mehr Dokumentation und strengeren Konditionen - rechnen Sie damit, Ihr Einkommen im Heimatland nachweisen zu müssen.
- Das Pre-Approval schützt Sie auch: Die 10 % Anzahlung, die Sie bei Unterzeichnung des Form F (des MOU) leisten, steht auf dem Spiel, wenn die Finanzierung platzt.
Wie viel Sie leihen können: LTV-Grenzen und die 50-%-Regel
Zwei unabhängige Grenzen gelten, und die engere gewinnt.
- Loan-to-Value (LTV). Für Expat-Residenten, die ihr erstes Eigenheim kaufen, liegt die Obergrenze bei bis zu 80 % des Immobilienwerts bis 5 Mio. AED und bei 75 % darüber. Zweitimmobilien und Anlageobjekte haben niedrigere Grenzen. Nichtresidenten erhalten deutlich weniger - typischerweise 50–60 % - ein Nichtresident sollte also rund die Hälfte des Preises als Eigenmittel einplanen.
- Schuldenquote (DBR). Ihre gesamten monatlichen Schuldendienste - die neue Hypothek plus Autokredit, Kreditkarten, alles - dürfen 50 % Ihres Monatseinkommens nicht überschreiten. Das ist eine harte regulatorische Grenze, keine Bankrichtlinie.
- Bewertung. Der LTV wird auf die Bankbewertung berechnet, wenn diese unter dem vereinbarten Preis liegt. Zahlen Sie mehr als die Bewertung, kommt die Differenz aus Ihrer Tasche.
Die Gebühren zusätzlich zur Anzahlung
| Posten | Typische Kosten |
|---|---|
| Bearbeitungsgebühr der Bank | ~1 % der Kreditsumme |
| Immobilienbewertung | AED 2.500–3.500 |
| Hypothekenregistrierung (DLD) | 0,25 % der Kreditsumme + kleine Verwaltungsgebühren |
| Lebens-/Objektversicherung | Von den meisten Banken verlangt, individuell kalkuliert |
Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die jeder Käufer zahlt - die 4 % DLD-Übertragungsgebühr und rund 2 % Maklerprovision - die in der Regel nicht in den Kredit aufgenommen werden können. Zwischen Anzahlung und Gebühren bedeutet selbst eine 80-%-Finanzierung meist 25–30 % des Preises in bar.
Fest- oder variabler Zins, und vorzeitige Rückzahlung
Die meisten Hypotheken in Dubai beginnen mit einem Festzins für ein bis fünf Jahre und fallen danach auf einen variablen Satz zurück - typischerweise eine Benchmark plus Bankmarge. Vergleichen Sie den Anschlusssatz, nicht nur den beworbenen Festzins: Die im ersten Jahr günstigste Bank ist es über die Laufzeit oft nicht. Wenn Sie vorzeitig tilgen oder umschulden wollen: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist regulatorisch auf 1 % des Restsaldos gedeckelt (maximal 10.000 AED) - niedrig genug, dass eine Umschuldung bei Zinsbewegungen eine realistische Strategie ist, keine Falle.
Der praktische Ablauf
Für eine fertige Immobilie mit Finanzierung planen Sie grob vier bis acht Wochen vom angenommenen Angebot bis zur Schlüsselübergabe:
- Pre-Approval (Tage bis zwei Wochen, je nach Unterlagen).
- Angebot angenommen, Form F unterzeichnet, 10 % Anzahlung geleistet.
- Bankbewertung und endgültige Kreditzusage - ein bis zwei Wochen.
- Die NOC des Entwicklers, die bestätigt, dass keine Service Charges offen sind.
- Übertragung in einem DLD-Trustee-Büro, wo die Hypothek gegen den Titel eingetragen wird und die Bank den Verkäufer direkt bezahlt.
Verzögerungen entstehen fast immer durch Papierkram - die NOC oder Dokumente für die Endzusage - nicht am Übertragungstag selbst.
Eine Hypothek blockiert nicht die größeren Pläne
Zwei Dinge, die Käufer regelmäßig falsch einschätzen. Erstens kann eine beliehene Immobilie weiterhin zum Golden Visa der VAE zählen: Entscheidend ist, dass Ihr bereits gezahltes Eigenkapital die Schwelle von 2 Mio. AED erreicht - mit der Unbedenklichkeitserklärung der Bank, siehe unseren Golden-Visa-Guide. Zweitens verändert der Hebel die Kaufen-oder-Mieten-Rechnung in beide Richtungen: Finanzierungskosten und Gebühren verschieben den Break-even, den wir in Kaufen vs. Mieten in Dubai modelliert haben. Sobald Ihr reales Budget feststeht, vergleichen Sie, was es kauft, anhand registrierter Transaktionen auf unseren Communities-Seiten - oder sortieren Sie die ganze Stadt im Explorer nach Preis.