Fragt man einen Erstkäufer in Dubai, was eine Immobilie kostet, nennt er den Kaufpreis. Fragt man einen Eigentümer, spricht er über Service Charges - die wiederkehrende Jahresgebühr, die jeder Freehold-Eigentümer zahlt, und der Posten, der aus einem gut aussehenden Deal am häufigsten einen mittelmäßigen macht. Hier erfahren Sie, wie sie funktionieren, wie sie reguliert sind und wie Sie sie vor dem Kauf einrechnen.
Was Service Charges sind
Eine Service Charge ist eine Jahresgebühr, abgerechnet pro Quadratfuß Ihrer Eigentumsfläche (die „saleable area" auf Ihrer Eigentumsurkunde, nicht die beworbene Bruttofläche). Verlangt ein Gebäude AED 15 pro Quadratfuß und Sie besitzen 1.000 Quadratfuß, zahlen Sie AED 15.000 pro Jahr - meist vierteljährlich in Rechnung gestellt, egal ob Sie die Einheit selbst bewohnen, vermieten oder leer stehen lassen. Die Gebühr finanziert das Budget der Eigentümergemeinschaft: alles, was das Gebäude oder die Community braucht und was kein einzelner Eigentümer kontrolliert.
Was die Gebühr abdeckt
Die Posten variieren je nach Community, aber ein typisches Budget umfasst:
- Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen - Lobbys, Flure, Fassaden, Grünanlagen, Reinigung.
- Sicherheit und Concierge - Wachpersonal, Videoüberwachung, Zutrittskontrolle.
- Annehmlichkeiten - Pools, Fitnessstudios, Kinderspielplätze.
- Aufzüge und Gebäudetechnik - Wartungsverträge, Brandschutz, Pumpen.
- Klimatisierung - in Gebäuden mit District Cooling wird die Kälte-Infrastruktur manchmal über die Service Charge finanziert statt den Bewohnern in Rechnung gestellt - einer der größten Unterschiede zwischen ähnlichen Gebäuden.
- Versicherung, Verwaltung und Rücklage - Gebäudeversicherung, die Verwaltungsgesellschaft und Geld für künftige Großmaßnahmen.
Wer den Betrag festlegt: RERA und Mollak
Eigentümer zahlen nicht einfach, was ein Bauträger oder Verwalter beschließt. Die Budgets müssen von der RERA (Real Estate Regulatory Agency) genehmigt werden, und die Abrechnung läuft über Mollak, das Online-System der Aufsichtsbehörde. Eigentümer können das genehmigte Budget ihres Gebäudes einsehen, und Gebühren dürfen rechtmäßig den genehmigten Betrag nicht übersteigen. Prüfen Sie vor dem Kauf den aktuell genehmigten Satz für das konkrete Gebäude - das ist eine öffentliche, überprüfbare Zahl, kein Gerücht eines Maklers.
Die Unterschiede sind größer, als Käufer erwarten
Zwei Türme eine Straße voneinander entfernt können sich pro Quadratfuß um den Faktor zwei oder drei unterscheiden. Die Treiber:
- Alter des Gebäudes - ältere Bauten haben schwerere Instandhaltungszyklen.
- Ausstattungsniveau - mehrere Pools, große Fitnessbereiche, Valet und Concierge kosten.
- District Cooling - wie die Kühlung strukturiert ist, holt eine große Rechnung in die Gebühr hinein oder heraus.
- Art der Community - geschlossene Villen-Communities veranschlagen zusätzlich Straßen, Parks und Seen.
- Governance - wie effizient die Eigentümergemeinschaft und ihr Verwalter das Budget führen.
„Der Durchschnitt der Gegend" ist ein schwacher Anhaltspunkt. Die Zahl, die zählt, gehört dem genauen Gebäude, in das Sie kaufen.
Wie Gebühren die Nettorendite auffressen
Portale nennen die Bruttorendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Was auf Ihrem Konto landet, ist der Betrag nach Service Charges. Eine günstige Wohnung in einem Gebäude mit hohen Gebühren kann netto weniger abwerfen als eine teurere in einem schlanken Gebäude - die teurere Einheit kann einen geringeren Satz pro Quadratfuß tragen und Ihnen jedes Jahr mehr Einkommen liefern. Wenn Sie zwei Kandidaten vergleichen, rechnen Sie für beide die Nettorendite als (Jahresmiete - jährliche Service Charges) / gesamte Anschaffungskosten (Preis plus 4 % DLD-Übertragungsgebühr, Maklerprovision und Abschlusskosten) - nicht nur die ausgewiesenen Mieten.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- Den aktuell genehmigten Satz für das konkrete Gebäude über Mollak/RERA einholen - und fragen, wie er sich entwickelt hat.
- Zur Kühlung nachfragen - ob District Cooling in der Service Charge steckt oder als separate Rechnung ankommt.
- Die Community benchmarken auf unseren Communities-Seiten, wo Live-Zahlen aus registrierten Verträgen zeigen, zu welchen Preisen Einheiten tatsächlich vermietet und verkauft werden, und den Explorer nutzen, um Communities direkt zu vergleichen.
Service Charges sind nur ein Posten des Eigentümerbudgets. Für das Gesamtbild, was Eigentum gegenüber Miete über die Zeit kostet, lesen Sie Kaufen oder mieten in Dubai, und für den Kostenstapel auf Mieterseite Mieten in Dubai 2026.