„Miete ist rausgeworfenes Geld" – kein Satz fällt im Dubaier Immobilienmarkt häufiger, und meist stammt er von jemandem, der gerade eine Immobilie verkaufen will. Die ehrliche Antwort lautet: Kaufen schlägt Mieten in Dubai oft, aber nicht immer – und der Break-even hängt von vier Zahlen ab, die sich tatsächlich nachschlagen lassen. Hier ist das Rechenmodell.
Die vier Zahlen, die den Ausschlag geben
1. Ein- und Ausstiegskosten: ~8–9% für den gesamten Zyklus. Beim Kauf fallen rund 4% DLD-Übertragungsgebühr und ~2% Maklerprovision an, dazu Trustee-, Registrierungs- sowie (bei Finanzierung) Bank- und Bewertungsgebühren – zusammen etwa 7% beim Einstieg. Der spätere Verkauf kostet erneut ~2% Maklerprovision. Diese Kosten müssen erst durch Wertsteigerung oder ersparte Miete wieder hereingeholt werden, bevor der Kauf „gewinnt".
2. Bruttomietrendite: was die Immobilie erwirtschaftet. Dubais Bruttorenditen sind im internationalen Vergleich hoch – Apartments liegen 2026 im Schnitt bei rund 7% brutto, mit einer Spanne von etwa 4–6% im Premiumsegment Downtown bis zu 8–9%+ in Communities des mittleren Marktsegments. Die Rendite ist die Miete, die Sie beim Kauf nicht mehr zahlen. Je höher die Rendite der Wohnung, die Sie andernfalls mieten würden, desto stärker spricht die Rechnung dafür, sie stattdessen zu kaufen.
3. Laufende Eigentümerkosten. Servicegebühren (pro Quadratfuß, mit teils mehrfachen Unterschieden zwischen Gebäuden), Instandhaltung und Versicherung verschlingen typischerweise 1–2% des Immobilienwerts pro Jahr. In Gebäuden mit inkludierter Klimatisierung („Chiller included") wandern die Kosten vom Mieter zum Eigentümer – klären Sie vor jedem Vergleich, wer zahlt.
4. Ihre Finanzierungskosten – oder Opportunitätskosten. Hypothekenzinsen folgen dem EIBOR; ein Barkäufer verzichtet stattdessen auf die Rendite, die das eingesetzte Kapital anderswo erzielt hätte. Vergleichen Sie die Netto-Rendite (Bruttorendite minus laufende Kosten) mit Ihrem Hypothekenzins oder Ihrer realistischen Alternativrendite.
Der Break-even, in einer einzigen Rechnung
Für eine selbst genutzte Immobilie gilt:
Kaufen gewinnt, wenn: die Nettorendite der Immobilie (ersparte Miete − Servicegebühren − Instandhaltung, ÷ Kaufpreis) plus eine realistische jährliche Wertsteigerung höher ausfällt als Ihr Hypothekenzins (bzw. Ihre Opportunitätskosten) plus die über die Haltedauer verteilten Transaktionskosten.
Die mit Abstand entscheidendste Variable ist die Haltedauer. Verteilt man ~9% Transaktionskosten auf 2 Jahre, erhöht das die Hürde für den Kauf um 4.5% pro Jahr – kaum zu schaffen. Über 7 Jahre sind es nur noch ~1.3% – in einer typischen Dubai-Community bei üblichen Renditen problemlos zu übertreffen. Als Faustregel:
| Geplante Wohndauer | Fazit |
|---|---|
| Unter 3 Jahre | Mieten. Die Transaktionskosten dominieren. |
| 3–5 Jahre | Hängt von Rendite und Community ab – rechnen Sie nach. |
| Über 5 Jahre | Bei Dubai-Renditen gewinnt Kaufen in der Regel, oft deutlich. |
Rechnen Sie mit echten Zahlen, nicht mit Prospektzahlen
Jede der obigen Größen lässt sich aus registrierten Daten ablesen statt aus Marketingmaterial:
- Der Preis: was Einheiten im Gebäude tatsächlich erzielt haben – im Explorer, nicht der Angebotspreis.
- Die Miete: registrierte Mietverträge vergleichbarer Einheiten, auf jeder Community-Seite.
- Die Rendite: von uns aus beiden Seiten desselben DLD-Datensatzes berechnet, sodass das Verhältnis in sich konsistent ist.
- Das Momentum: ob die tatsächlich erzielten Preise der Community steigen oder abkühlen – unter Trends.
Zwei gleich teure Apartments können allein deshalb auf entgegengesetzten Seiten des Break-even liegen, weil die Servicegebühren des einen Gebäudes dreimal so hoch sind wie die des anderen – oder weil eine Community 25% stärkere Mieten erzielt. Das Modell ist simpel; die Eingangsgrößen sind lokal. Prüfen Sie sie.
Die nicht-finanzielle Spalte
Ein Kauf ab AED 2 Mio. bringt zudem einen Vorteil, den Mieten nie bieten wird: die Berechtigung für das 10-Jahres-Golden-Visa, das in späteren Jahren wiederum die 90-Tage-Route zur Steueransässigkeit stützt. Wenn eine langfristige Residenz in den VAE (Vereinigte Arabische Emirate) Teil Ihres Plans ist, gehört dieser Optionswert in die Kaufen-Spalte – er darf aber kein Vorwand sein, für die eigentliche Immobilie zu viel zu bezahlen.
Allgemeine Information, keine Finanzberatung. Hypothekenkonditionen, Servicegebühren und Renditen variieren je nach Bank, Gebäude und Community – prüfen Sie die aktuellen Zahlen für Ihren konkreten Fall.